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楼市利好!央行、金融监管总局发文!

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2024-02-24 【 字体:

  1月5日,为支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,培育和发展住房租赁市场,促进房地产市场平稳健康发展,中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》(下称《意见》),自2024年2月5日起施行。

  《意见》明确,支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板,主要在大城市,围绕解决新市民、青年人等群体住房问题,支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房,盘活存量房屋,有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

  《意见》明确,重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。建立健全住房租赁金融支持体系,以市场配置为主。

  来看《意见》要点:

  1.支持商业银行向各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年,最长不超过5年。

  2.满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

  3.住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的,住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

  4.住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房,住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年,贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

  5.支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券,筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放。

  6.支持住房租赁企业发行债券,专项用于租赁住房建设、购买和运营。

  7.鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。

  8.住房租赁金融产品及服务应与其他住房金融产品及服务明确区别,严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资,严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。

  加大住房租赁开发建设信贷支持力度

  《意见》要求,加强住房租赁信贷产品和服务模式创新。具体来说:

  一是加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年,最长不超过5年。

  二是满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房,专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的,鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下,发放住房租赁团体购房贷款。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。

  三是支持发放住房租赁经营性贷款。住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的,住房租赁经营性贷款的期限最长不超过20年,贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房,住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年,贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

  支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场

  《意见》明确,拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道。具体来说,将增强金融机构住房租赁贷款投放能力、拓宽住房租赁企业债券融资渠道、支持发行住房租赁担保债券、稳步发展房地产投资信托基金、引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

  在增强金融机构住房租赁贷款投放能力上,支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券,筹集资金专门用于增加住房租赁开发建设贷款、团体购房贷款和经营性贷款的投放。

  在拓宽住房租赁企业债券融资渠道上,支持住房租赁企业发行债券,专项用于租赁住房建设、购买和运营。鼓励优化债券发行流程,提高住房租赁债券发行效率,为住房租赁企业提供融资便利。

  在引导各类社会资金有序投资住房租赁领域上,支持金融机构、资产管理机构规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金长期持有运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。

  采取有效措施确保募集资金不得挪作他用

  《意见》明确,加强和完善住房租赁金融管理,严格住房租赁金融业务边界,加强住房租赁信贷资金管理,规范住房租赁直接融资产品创新,防范住房租赁金融风险。

  《意见》强调,住房租赁金融产品及服务应与其他住房金融产品及服务明确区别,严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资,严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发。

  《意见》要求,商业银行应建立完善的贷款审批机制和风险管理机制,严格住房租赁贷前审查和贷后管理,加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性、还款资金来源的跟踪调查,确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设、购买和运营,切实防范资金挪用、套现等风险。

  《意见》要求,相关部门应明确住房租赁企业的业务模式、募集资金用途等政策及审核要求,完善信息披露和存续期管理,采取有效措施确保募集资金用于租赁住房建设、购买和运营等相关活动,不得挪作他用。

  《意见》要求,商业银行等为住房租赁提供融资的金融机构应建立健全相关制度,加强合规性审查和评估,确保审慎合规开展相关业务。对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制,确保其资产负债率保持在适度区间。

  《意见》明确,将加强住房租赁金融监测评估。中国人民银行牵头住房租赁金融统计,加强对住房租赁金融产品的统计、调查和监测分析。相关部门加强住房租赁相关信息共享,发挥监管合力。

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